[real estate] 부동산 분석

1. 가치분석

1) 지역분석

- 교통(역세권)/편의시설(몰세권)/교육(학세권)/자연(숲세권)

 

2) 매물분석

- 건축물 용도(주거, 상가, 공업, 그 외)

- 토지 용도(지적법, 국토계획법 등)

 

주거용 건축물의 종류 (건축법 시행령 별표1) 단독주택 - 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 - 민법의 적용을 받으며, 대장(토지, 건축물)과 등기(토지, 건물)가 이원화 되어 있다. - 토지와 건물은 따로 거래가 가능하다.   공동주택 - 연립주택, 다세대주택, 아파트, 기숙사 - 집합건물법의 적용을 받으며, 대장(집합건축물)과 등기(집합건물)가 일원화 되어 있다. - 전유부분(건물)과 대지사용권(토지)은 따로 거래가 불가능하다. - 전유부분에 저당권을 설정하면 대지사용권에도 자동으로 설정된다.

 

재개발 단독주택이나 상가들이 밀집한 주거환경이 낙후된 지역에 도로/상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 아파트를 중심으로 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말한다. 도시재개발법에 근거한 것으로 불량주택 및 공공시설 정비가 목적이며, 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다르다.   재건축 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후/불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자들이 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다.   리모델링 리모델링 제도는 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 「건축법」 개정으로 도입된 제도이다. 해당 법에서는 15년 이상 경과된 건축물에 대하여 증/개축 등의 리모델링을 실시하는 경우에는 건폐율/높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있다.

 

 

2. 권리분석

1) 등기부 분석

 

2) 임차인 분석

 

3) 그외 권리 분석

- 지상권, 유치권 등

 

 

 

용어정리

- 대지면적: 토지의 면적

- 건축면적: 토지에서 건축물이 차지하는 면적

- 연면적(건평): 건축물 각 층의 바닥 면적을 합한 총면적

- 건폐율: 건축면적/대지면적

- 용적율: 연면적/대지면적

 

 

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