[real estate] 민법

물건

물건의 정의 (민법 98조)

물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다.

물권의 객체가 되며, 현존성, 특정성, 독립성이 있다.

 

부동산, 동산 (민법 99조)

토지 및 그 정착물은 부동산이라 하며, 부동산 이외의 물건은 동산이다.

 

소유권

소유권의 내용 (민법 211조)

소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

 

소유물반환청구권 (민법 213조)

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

 

소유물방해제거, 방해예방청구권 (민법 214조)

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

 

소유물반환청구권, 소유물방해제거, 방해예방청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이다.

 

건물의 구분소유 (민법 215조)

수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.

 

공동소유

공유 (민법 262조 ~ 264조)

물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

 

합유 (민법 271조 ~ 273조)

법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.

합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.

 

총유 (민법 275조 ~ 276조)

법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.

총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다. (지분의 개념이 없음)

 

지상권 및 전세권

지상권의 내용 및 소멸청구권 (민법 279조, 287조)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

전세권의 내용 및 소멸청구 (민법 303조, 311조)

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

건물의 전세권과 법정지상권 (민법 305조)

대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

 

법정지상권 (민법 366조)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

용익물권은 목적물의 사용가치를 지배하고 타인의 토지를 이용하기 위한 제한물권

지상권, 지역권, 전세권이 용익물권에 속한다.

 

유치권 및 저당권

유치권 (민법 320조 ~ 322조)

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

 

저당권 (민법 356조 ~ 358조)

저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다.(근저당) 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

 

담보물권은 목적물의 교환가치를 지배하여 타인의 물건을 채권의 담보로 제공하기 위한 제한물권

유치권, 질권, 저당권이 담보물권에 속한다.

 

사용대차 및 임대차

사용대차의 의의 (민법 609조)

사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

임대차의 의의 (민법 618조)

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.